Airbnb房源增加,租金價格就上揚

Research: When Airbnb Listings in a City Increase, So Do Rent Prices
凱爾.巴倫 Kyle Barron , 愛德華.孔 Edward Kung , 戴維.普羅塞爾皮奧 Davide Proserpio
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制定相關政策的人,請留意。

僅僅幾年前,大部分的旅客都還住在飯店。Airbnb改變了這點。截至2018年,該公司在全世界超過85,000個城市中,提供超過五百萬個住房項目,公司市值超過三百億美元。單在2017年,Airbnb使用者就預訂了超過一億個晚上的住宿。

但是,對於有Airbnb在當地營運的城市與市政當局來說,這間公司的成長與受歡迎代表什麼?根據Airbnb的說法,它為這些城市帶來更多財富,形式包含租金和房客留宿期間的消費。該公司也強調,約四分之三的房源不是位於傳統觀光地段,這表示錢是流向通常受餐旅業忽略的社區。

另一方面,批評人士認為,像Airbnb這些房屋共享平台,提高了租屋居住的當地居民的生活費用。沒有太多證據能用任何方式來佐證這項說法,但一項針對波士頓的研究發現,當地Airbnb房源的增加與房租提高有關。不難理解為何這個想法在更廣的範圍也成立:某些房東手上的房屋,原本是針對當地居民長期出租,隨著Airbnb讓短期出租更容易,他們可能會改為針對旅客短期出租。城鎮的房屋供給有限,因此經過一段時間,這個過程會提升租金。

由於實證的證據有限,我們決定更深入研究。我們的分析結果刊登在一篇研究報告中。我們一開始先蒐集資料,來源有三種:(1)從Airbnb蒐集消費者會接觸到的資料,包含Airbnb的全美住房總數(超過一百萬件),以及提供這些住房的房東;(2)從房地產網站Zillow蒐集以郵遞區號為單位的資訊,包含美國房市的租金與房價;以及(3)從美國人口普查局(U.S. Census Bureau)正在進行的「美國社區調查(American Community Survey)」蒐集以郵遞區號為單位的資訊,包含家庭收入中位數、人口、就業率與教育程度。我們結合這些不同的資訊來源,研究Airbnb對房市的影響。

然而,衡量這種影響並不容易。主要的挑戰在於,房市當然會受到Airbnb以外的因素影響,例如破敗地區富裕化(gentrification)與經濟趨勢。我們的研究控制了這些因素,再另外運用一種稱為工具變數(instrumental variable)的技巧,分拆出住房成本中只受Airbnb供給變化影響的部分。

簡單來說,我們主張如果某一個郵遞區號地區「適合觀光」,也就是有許多餐廳與酒吧,而且如果Airbnb的知名度提高(我們用關鍵字「Airbnb」的Google搜尋量指數來衡量),那麼任何在該郵遞區號地區增加的Airbnb供應量,就有可能是被增加的Airbnb短期租屋需求所帶動,而非當地的經濟情形帶動的。

在這個假設之下,我們顯示出Airbnb房源增加1%,與房租提高0.018%和房價提高0.026%有因果關聯。雖然這些影響看似很微小,但要考慮到Airbnb的年均成長率大約有44%。

這意味著,Airbnb共享房屋的成長,共計促成了美國房租約五分之一的年均成長,以及美國房價約七分之一的平均成長。相較之下,郵遞區號地域的年度人口變化與普遍城市趨勢,促成了約四分之三的房租總成長,以及約四分之三的房價總成長。

這些結果顯示,Airbnb的確對房市有影響。然而,這並沒有解答事情如何發生的全貌。我們在那項研究中,提供了另外兩種結果,有助於解釋背後的經濟運作。

首先,我們顯示出住宅自有率(房屋使用者是屋主本人的比率)較高的郵遞區號地區,較不受Airbnb影響。這些比率很重要,因為那些將房屋從長期出租轉變成短期出租的屋主,並未住在他們出租的房屋中。自住的屋主確實會使用Airbnb,但是用來出租空房間,或是在自己暫時離家時使用Airbnb出租整間房屋。然而,這些房屋主要仍有一位長期居住在內的人(屋主),所以並不算是被Airbnb重新分配成短期出租的房屋。

第二,我們提出證據顯示,Airbnb經由重新分配住宅存量來影響房市。我們檢視空房,結果發現與Airbnb有關的兩點:它與因為季節性或娛樂用途而空出的房屋比率(人口普查局把這種房屋歸類為短期出租市場);此外,它與市場中供長期出租的房屋所占比率呈現負相關。

總體來說,我們的研究結果符合以下說法:因為Airbnb的關係,不住在自己所擁有房屋裡的屋主,不再把這些房屋投入長期出租與出售市場,轉而進入短期出租市場。

全世界的政策制定者仍難以找出最佳方法,來規範像Airbnb這些房屋共享平台。一方面來說,這些平台讓屋主可以在有多餘房屋時賺錢。另一方面來說,沒有住在自己所擁有房屋的屋主,正在減少房屋供給,進而提高了當地租屋人士的生活成本。根據我們的結果,有一個方法可以降低後一種影響,同時保有共享房屋的優點,那就是限制供短期出租市場的房屋增加的數量,同時仍然讓自住的屋主分享他們多餘的房間。

(游樂融譯)



凱爾.巴倫 Kyle Barron

加州大學洛杉磯校區(UCLA)經濟學系學士,曾擔任美國全國經濟研究所(National Bureau of Economic Research)健康照護研究員。他熱中於貢獻開放原始碼軟體,曾研發一種可連結統計軟體Stata與Jupyter的介面,下載次數超過五萬次。


愛德華.孔 Edward Kung

加州大學洛杉磯校區經濟學助理教授。他關注科技如何影響房市與都市經濟成果,研究曾刊登於《美國經濟評論》(American Economic Review)與《都市經濟期刊》(Journal of Urban Economics)等同儕審查期刊。


戴維.普羅塞爾皮奧

戴維.普羅塞爾皮奧 Davide Proserpio

南加州大學(University of Southern California)行銷學助理教授。他關注數位平台對產業與市場的影響,大部分研究專注在Airbnb、TripAdvisor和Expedia等多家公司的實證分析。


本篇文章主題經濟